Société Civile Immobilière — не «коммерческая компания», а гражданско-правовая структура, созданная специально для владения, управления и передачи недвижимости. Для нерезидентов это по-прежнему одна из самых устойчивых форм: résidence secondaire, долгосрочная аренда, семейное структурирование активов и планирование наследования.
Франция в каталоге юрисдикций →Юридически SCI — это société civile, подчиняющаяся положениям Code civil и регистрируемая в Registre du commerce et des sociétés (RCS). Она может владеть одним или несколькими объектами недвижимости во Франции и, при соблюдении отдельных условий, использоваться для структурирования собственности в Монако. В 2026 году SCI остаётся стандартным решением для иностранных собственников, которые хотят не просто купить объект, а встроить его в юридически управляемую структуру.
Физические или юридические лица, резиденты или нерезиденты. Управляет компанией gérant — участник или третье лицо.
SCI не выпускает акции. Участники владеют долями — это права требования, а не ценные бумаги. Через них выстраивается управление и передача.
Порядок управления, права голоса, правила отчуждения долей, механизмы наследования и условия выхода участников.
Юридический адрес — по месту недвижимости или по домициляции; для нерезидентов в 2026 используется почти всегда.
Формально не ограничена, но пропорциональна долям: кредиторы сначала обращаются к активам самой SCI.
SCI не обязана ликвидироваться при продаже объекта: может продать, купить новый, копить портфель или временно быть без активов.
Подписывается в простой письменной форме либо у нотариуса. Именно устав определяет управление, права голоса и правила передачи долей.
Открывается счёт и депонируется капитал. Минимальных требований к размеру капитала нет.
Объявление публикуется в Journal d’annonces légales.
Документы подаются через guichet unique. Процедура в 2026 занимает в среднем 2–4 недели.
Компания получает extrait Kbis, номер SIREN и налоговый статус в Service des impôts des entreprises. SCI может выступать стороной в acte authentique.
Средний срок учреждения при готовом пакете документов.
Законодательного минимума уставного капитала нет.
Минимальное число associés для создания SCI.
В 2026 году именно наследственная функция остаётся одной из главных причин создания SCI. Передаче подлежат не объекты недвижимости, а доли в компании — это позволяет заранее перераспределять капитал и удерживать контроль. Дарение долей оформляется у нотариуса и облагается droits de donation по шкале для движимого имущества, с абатментами, рассрочками и семейными механизмами — гораздо более гибкий инструмент, чем прямая передача недвижимости.
В 2026 году SCI жёстко проверяется банками, нотариусами и налоговой администрацией на предмет фиктивности. Устав должен быть реальным рабочим документом, решения участников — оформляться, банковский счёт — использоваться, а gérant — действительно выполнять функции управления.
Формальная «пустая» структура — риск. Устав, решения и счёт должны быть реально рабочими.
Меблированная аренда, гостиничные и краткосрочные модели требуют перехода на IS или других структур (SARL de famille, SAS immobilière, OPCI).
Возможно, но банки почти всегда требуют личные поручительства участников и полный комплаенс-пакет.
Доли SCI с французской недвижимостью входят в базу IFI — у резидентов Франции и у нерезидентов в части французских активов.
Грамотно составленный устав SCI сегодня зачастую важнее самой сделки купли-продажи.
В 2026 году SCI остаётся фундаментальным элементом французского имущественного права — это не способ уйти от налогов, а инструмент структурирования: для владения, передачи, консолидации и долгосрочного управления недвижимостью. Именно в уставе закладывается, кто реально контролирует объект, как принимаются решения и что происходит в случае смерти участника, развода, выхода, продажи долей или конфликта в семье.
Материал носит информационный характер и отражает практику по состоянию на 2026 год; налоговые режимы (IR / IS), ставки, требования банков, нотариусов и налоговой администрации, а также правила IFI и наследования могут меняться. По конкретной ситуации необходимо индивидуальное юридическое и налоговое сопровождение. Это не юридическая и не налоговая консультация.
BCA — международное корпоративное структурирование и сопровождение бизнеса. SCI во Франции: устав, выбор режима IR/IS, регистрация в RCS, наследственное планирование и структурирование недвижимости. Франция в каталоге юрисдикций →
Составим рабочий устав SCI, подберём режим IR/IS под вашу задачу, зарегистрируем в RCS и выстроим наследственную структуру — под требования 2026 года.
← Ко всем материалам BCA Insights