25 сентября 2025 года Королевство приняло новые правила арендных отношений, и они переписали рынок коммерческой аренды сразу в трёх местах. Договоры продлеваются автоматически, если ни одна сторона не уведомила за 60 дней. Арендные ставки в городской черте Эр-Рияда заморожены на пять лет — включая коммерческую недвижимость. А эскалационные оговорки в договорах, подписанных после этой даты, в период заморозки не применяются вовсе. Разбираем по нормам, с деталями, которые решают.
Нажмите на тему. По каждой — норма, практическое следствие и то, что обычно пропускают.
Выберите тему
Разбор построен для аренды коммерческой недвижимости — офисов, торговых и складских помещений. Жилая аренда регулируется теми же правилами, но имеет отличия по НДС и основаниям отказа в продлении.
Это самая дорогая деталь во всей конструкции, и она не видна в тексте договора — она определяется тем, когда договор подписан.
Договоры, действовавшие на 25 сентября 2025 года. По разъяснениям регулятора, эскалационные оговорки в таких договорах остаются действительными и подлежат исполнению. То есть ежегодное повышение, записанное в старом договоре, продолжает работать.
Договоры, заключённые в эту дату или позже. Здесь всё иначе: эскалация не может применяться в течение пятилетней заморозки — даже если срок договора превышает пять лет. Повышения возобновляются только после окончания периода заморозки2.
Что это значит на практике для арендатора в Эр-Рияде. Если вы подписываете договор сейчас, оговорка об индексации в нём юридически мертва на ближайшие годы — и настаивать на её исключении из текста не обязательно, достаточно понимать, что она не работает. Опаснее обратное: если арендодатель предъявит повышение со ссылкой на эскалацию в новом договоре, у вас есть прямое основание возразить.
И третий слой, про который забывают: арендная плата по субаренде не может превышать плату по основному договору — ни в новых, ни в действующих договорах. Для компаний, которые берут этаж и пересдают часть, это меняет экономику целиком.
| Механизм | Где действует | Суть |
|---|---|---|
| Автоматическое продление | Всё Королевство | Договор продлевается сам, если сторона не уведомила о нежелании продлевать не менее чем за 60 дней до истечения срока |
| Заморозка арендных ставок | Городская черта Эр-Рияда | Ставки по жилой и коммерческой недвижимости зафиксированы на 5 лет с 25.09.2025, для новых и действующих договоров |
| Обязательная регистрация в Ejar | Всё Королевство | Арендодатель обязан зарегистрировать договор; арендатор также вправе инициировать регистрацию |
| Ограничение по субаренде | В периметре заморозки | Плата по субаренде не может превышать плату по основному договору — для новых и действующих |
| Ограничение отказа в продлении | Эр-Рияд | При желании арендатора продлить арендодатель не вправе отказать или потребовать освободить помещение, кроме закрытого перечня оснований |
| Расширение географии | На усмотрение регулятора | Совет директоров REGA вправе распространить меры на другие города с одобрения Совета по экономическим вопросам и развитию |
Обратите внимание на разницу в географии: автопродление — по всей стране, заморозка — пока только Эр-Рияд. Это значит, что компания с офисом в Джидде или Даммаме живёт по правилам автопродления, но без ценовой защиты, и индексация в её договоре работает как раньше.
| Состояние объекта на 25.09.2025 | Какая ставка фиксируется |
|---|---|
| Объект сдан в аренду | Ставка, действовавшая на эту дату, — на пять лет |
| Сдавался ранее, сейчас свободен | Полная стоимость по последнему договору в системе Ejar — на пять лет |
| Никогда не сдавался | Ставка, согласованная сторонами, и далее заморожена на пять лет |
Из второй строки следует неочевидный практический вывод: история объекта в Ejar определяет вашу будущую ставку. Если помещение раньше сдавалось дёшево и это зафиксировано в системе, арендодатель не сможет поднять цену при новой сдаче — и наоборот, высокая историческая ставка связывает вас. Проверять историю объекта стоит до переговоров, а не после.
Для арендодателя предусмотрен механизм возражения против контролируемой ставки — он не применяется к действующим договорам и доступен, если объект прошёл существенное строительство или реконструкцию, влияющую на арендную стоимость, либо если последний договор по объекту заключался до 2024 года, либо в иных случаях, признанных регулятором. Порядок подачи и критерии оценки таких возражений регулятор издаёт отдельно.
Раньше внесение договора в национальную систему аренды воспринималось как административная процедура. Новые правила переводят её в разряд юридически значимых действий со своими сроками.
Обязанность лежит на арендодателе: он обязан зарегистрировать любой договор, ещё не внесённый в систему. При этом арендатор также вправе инициировать регистрацию самостоятельно — это важная страховка, если контрагент тянет.
Любая из сторон может возразить против зарегистрированных данных договора, уведомив регулятора в течение шестидесяти дней с момента уведомления о регистрации. Если возражение не подано в этот срок, данные договора считаются достоверными и обязательными5.
Это и есть та «мелочь», которая решает споры. Ошибка в площади, сроке, составе платежей или условиях продления, не оспоренная за шестьдесят дней, становится вашей зафиксированной реальностью. Проверка данных после регистрации — отдельная задача с дедлайном, а не формальный просмотр.
По оценкам практикующих консультантов, незарегистрированный договор фактически лишён судебной защиты, а зарегистрированный приобретает силу исполнительного документа. Формулировки в открытых источниках расходятся и ссылаются на ведомственные разъяснения, текст которых подтвердить не удалось6, поэтому конкретные последствия стоит уточнять у саудовского юриста. Но направление однозначное: регистрация — не опция.
| Вопрос | Как устроено | Что из этого следует |
|---|---|---|
| НДС на коммерческую аренду | 15% — аренда коммерческой и иной нежилой недвижимости облагается по общей ставке3 | Договор обязан прямо указывать, включён НДС в названную сумму или нет |
| Жилая аренда | Освобождена от НДС | Критерий — фактическое использование, а не формулировка договора |
| Смешанное использование | Здание, сданное частично под коммерцию, частично под жильё, — смесь облагаемых и освобождённых поставок | НДС считается только на коммерческую часть |
| Возмещение входящего НДС | При коммерческой аренде входящий НДС по сопутствующим расходам, как правило, возмещается | Обслуживание, коммунальные услуги, управление объектом |
| Налог на сделки с недвижимостью | 5%, но применяется к продаже, а не к аренде: аренда квалифицируется как услуга | В арендной сделке этот налог не возникает |
| Штраф за нарушение правил аренды | До двенадцати месяцев арендной платы по объекту, плюс обязанность устранить нарушение и компенсация пострадавшей стороне | Масштаб санкции привязан к объекту, а не к сумме спора |
Последняя строка заслуживает отдельного внимания, потому что меняет отношение к процедурной дисциплине. Санкция считается от годовой арендной платы по объекту. Для офиса среднего размера это сумма, несопоставимая со стоимостью аккуратного оформления. Дела о нарушениях рассматривают профильные комитеты, а обжаловать решение можно в компетентный судебный орган в течение тридцати дней с момента уведомления. Отдельно предусмотрено вознаграждение заявителю — до двадцати процентов взысканного штрафа.
Для иностранной компании, выходящей на саудовский рынок, аренда помещения редко бывает самостоятельной задачей. Она встроена в последовательность: лицензия инвестора, коммерческая регистрация, муниципальная лицензия, национальный адрес, банковский счёт. Договор аренды нужен в нескольких точках этой цепочки сразу, и ошибка в объекте останавливает не аренду, а запуск.
Отсюда правило планирования, одинаковое для Эр-Рияда, Дубая и Пекина: помещение подбирается под требования к адресу и виду деятельности, а не наоборот. Подписать долгосрочный договор, а потом выяснять, принимается ли этот адрес под вашу лицензию и вашу категорию деятельности, — самая дорогая возможная последовательность действий.
Практическую сторону входа в Королевство — лицензию министерства инвестиций, коммерческую регистрацию, муниципальную лицензию, национальный адрес и регистрацию в системе социального страхования — ведут наши партнёры с присутствием в регионе: Khan Consultant, офис в Манаме. У них же разобран маршрут входа через Бахрейн — когда компания сначала подтверждает спрос и открывает банковский счёт в соседней юрисдикции, а в Саудовскую Аравию заходит уже с доказанным кейсом. Для многих задач это дешевле и быстрее, чем стартовать в Эр-Рияде с нуля.
Договор продлится сам, если не уведомить. Срок уведомления о нежелании продлевать нужно поставить в календарь в день подписания, а не вспоминать за месяц.
Ошибка в зарегистрированных данных, не оспоренная в срок, становится обязательной. Проверка реестровой записи — задача с дедлайном.
В Эр-Рияде оговорка об индексации в договоре от 25.09.2025 и позже не применяется в период заморозки, даже если срок договора длиннее пяти лет.
Для ранее сдававшегося, но свободного помещения фиксируется стоимость по последнему договору в системе. Историю смотрят до переговоров.
Схемы «взять этаж и пересдать дороже» в периметре заморозки не работают — ограничение действует и для новых, и для действующих договоров.
Коммерческая аренда облагается по ставке 15%. Договор должен прямо говорить, включена ли она в названную цифру.
Материал подготовлен в октябре 2026 года и носит информационный характер. Разбор касается аренды коммерческой недвижимости; для жилой аренды действуют отличия по НДС и основаниям отказа в продлении. Правила арендных отношений приняты 25 сентября 2025 года, подзаконные акты по отдельным вопросам — шкале штрафов, порядку подачи возражений, типовым договорам — издаются регулятором, и их содержание на дату подготовки материала раскрыто не полностью. Последствия отсутствия регистрации договора в открытых источниках описываются по-разному. Перед сделкой сверяйтесь с действующими актами и привлекайте юриста, практикующего в Королевстве. Материал не является юридической консультацией.
BCA — международное корпоративное структурирование из Штутгарта. Разбираем договорные условия и регуляторные риски при выходе на рынки Залива. Практическое сопровождение входа в Саудовскую Аравию — лицензия инвестора, коммерческая регистрация, национальный адрес и банк — у наших партнёров Khan Consultant с офисом в Манаме.
Правила арендных отношений — новое регулирование, подзаконные акты продолжают издаваться. Перед сделкой сверяйтесь с действующими редакциями.
Данные в Ejar и сроки возражения, условия о продлении и уведомлении, работоспособность эскалационной оговорки, НДС и связка помещения с лицензией и адресом компании.