Законодательство ОАЭ · Недвижимость
Закон Дубая № 8/2007 об эскроу-счетах при девелопменте недвижимости
Полный перевод закона Дубая о защите покупателей недвижимости на этапе строительства (off-plan): Реестр девелоперов, разрешение на рекламу, открытие и ведение эскроу-счёта, запрет ареста средств, эскроу-агент, удержание 5% после завершения, уголовная ответственность и исключение девелопера из Реестра. К ключевым статьям даны комментарии BCA.
Действует · в силе с со дня опубликованияКарточка
| Официальное название | Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai |
|---|---|
| По-русски | Закон эмирата Дубай № 8 от 2007 года «Об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай» |
| Издан | 06.05.2007 |
| В силе с | со дня опубликования |
| Редакция | первоначальная |
| Статей | 22 |
| Первоисточник | dlp.dubai.gov.ae |
Коротко
Определения и общие положения, Реестр девелоперов и разрешение на рекламу (статьи 1–5); открытие эскроу-счёта и необходимые документы (статьи 6–8); ведение счёта — отдельный счёт на каждый проект, эскроу-агент, кредиты под проект, удержание 5%, незавершённые проекты (статьи 9–15).
Наказания и исключение девелопера из Реестра (статьи 16–17); заключительные положения (статьи 18–22).
Ключевые даты
| Дата | Событие |
|---|---|
| 06.05.2007 | Издан Закон эмирата Дубай № 8 от 2007 года |
| со дня опубликования | Вступил в силу Закон эмирата Дубай № 8 от 2007 года |
Комментарий BCA
Как цитировать
Закон Дубая № 8/2007 об эскроу-счетах при девелопменте недвижимости, неофиц. пер. BCA Group. URL: https://www.bcaun.com/uae-law/dubai-law-8-2007/Закон эмирата Дубай № 8 от 06.05.2007 «Об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай» : неофициальный перевод / BCA Group ; редактор перевода А. М. Баранов. — Текст : электронный // BCA Group : [сайт]. — URL: https://www.bcaun.com/uae-law/dubai-law-8-2007/ (дата обращения: 08.10.2026).Ссылку на отдельную статью копирует кнопка # рядом с ней.
При цитировании перевода или комментария ссылка на источник обязательна (§§ 51, 63 UrhG — Закон Германии об авторском праве; ст. 1274 ГК РФ): BCA Group с активной ссылкой на страницу.
Полный перевод
Мы, Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая,
рассмотрев:
— Федеральный закон № 5 от 1985 года о введении в действие Гражданского кодекса с изменениями;
— Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости в эмирате Дубай;
— Положение № 3 от 2006 года об определении районов, в которых лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, вправе владеть недвижимостью в эмирате Дубай,
издали настоящий Закон.
Определения и общие положения
Настоящий Закон именуется «Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай».
Оригинал
Article 1
This Law will be cited as "Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai".
Определения
Следующие слова и выражения имеют значения, указанные напротив каждого из них, если из контекста не следует иное:
Эмират (Emirate): эмират Дубай.
Департамент (Department): Земельный департамент (DLD).
Председатель (Chairman): председатель Департамента.
Генеральный директор (Director General): генеральный директор Департамента.
Реестр (Register): реестр, ведущийся Департаментом для регистрации девелоперов.
Эскроу-счёт (Escrow Account): банковский счёт проекта девелопмента недвижимости, на который вносятся платежи покупателей единиц, проданных на этапе строительства (off-plan), или лиц, финансирующих проект.
Девелопер (застройщик) (Developer): любое физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление купли-продажи недвижимости в целях девелопмента недвижимости, включая мастер-девелопера и субдевелопера.
Эскроу-агент (Escrow Agent): финансовое или банковское учреждение, аккредитованное Департаментом для управления эскроу-счётом.
Компетентные органы (Competent Entities): государственные органы, уполномоченные выдавать лицензии девелоперам.
Девелопмент недвижимости (Real Estate Development): проекты строительства многоэтажных жилых или коммерческих зданий либо комплексов.
Недвижимость (Real Property): всё, что прочно связано с землёй и не может быть перемещено без повреждения или изменения его конструкции.
Единица (помещение) (Unit): любая обособленная часть недвижимости, которую девелопер продаёт третьим лицам.
Оригинал
Article 2
The following words and expressions will have the meaning indicated opposite each of them unless the context implies otherwise:
Emirate:
The Emirate of Dubai.
Department:
The Land Department.
Chairman:
The chairman of the Department.
Director General:
The director general of the Department.
Register:
The register maintained by the Department for registering Developers.
Escrow Account:
The bank account of a real estate development project in which the payments made by purchasers of Units sold off-plan or by the financers of the project are deposited.
Developer:
Any natural or legal person licensed to engage in the purchase and sale of Real Property for Real Estate Development purposes, and this includes the master developer and the sub-developer.
Escrow Agent:
The financial or banking institution accredited by the Department to manage an Escrow Account.
Competent Entities:
Government entities authorised to license Developers.
Real Estate Development:
Projects for the construction of residential or commercial multiple storey buildings or compounds.
Real Property:
Anything which is fixed and cannot be moved without damage or alteration of its structure.
Unit:
Any designated part of the Real Property that the Developer sells to third parties.
Настоящий Закон применяется к девелоперам, которые продают единицы на этапе строительства (off-plan) в проектах девелопмента недвижимости в Эмирате и получают в счёт таких единиц платежи от покупателей или лиц, финансирующих проект.
Оригинал
Article 3
This Law will apply to Developers who sell Units off-plan in Real Estate Development projects in the Emirate and who receive payments from purchasers or financers towards such Units.
Департамент ведёт реестр, именуемый Реестром девелоперов, в который вносятся наименования девелоперов, имеющих лицензию на осуществление деятельности по девелопменту недвижимости в Эмирате. Ни один девелопер не вправе осуществлять такую деятельность, если он не внесён в указанный реестр и не получил лицензию компетентных органов в соответствии с их применимыми требованиями.
Оригинал
Article 4
The Department will maintain a register known as the Register of Real Estate Developers in which are entered the names of Developers licensed to engage in the Real Estate Development business in the Emirate. No Developer may engage in such business unless he is recorded in that register and licensed by the Competent Entities in accordance with their relevant requirements.
Девелопер не вправе размещать рекламу в местных или международных средствах массовой информации, а также участвовать в местных или международных выставках в целях продвижения продажи единиц или недвижимости на этапе строительства (off-plan) без получения письменного разрешения Департамента. Генеральный директор издаёт решения, необходимые для регулирования рекламы в средствах массовой информации и участия в выставках.
Оригинал
Article 5
A Developer may not advertise in local or international media, and may not participate in local or international exhibitions to promote the sale of Units or Real Property off-plan, unless he obtains an authorisation in writing from the Department. The Director General will issue the resolutions required for the regulation of advertisements in the media, and of participation in exhibitions.
Открытие эскроу-счёта
Девелопер, желающий продавать единицы на этапе строительства (off-plan), обязан подать в Департамент заявление об открытии эскроу-счёта. К заявлению прилагаются:
1. свидетельство о членстве в Торгово-промышленной палате Дубая;
2. торговая лицензия;
3. свидетельство о праве собственности (title deed) на земельный участок, подлежащий застройке;
4. копия договора, заключённого между мастер-девелопером и субдевелопером;
5. предварительные архитектурные проекты и инженерные планы, утверждённые компетентными органами и мастер-девелопером;
6. финансовая смета предполагаемых затрат и доходов по проекту, заверенная аккредитованным дипломированным аудитором;
7. обязательство субдевелопера приступить к строительным работам по проекту после получения согласия мастер-девелопера на продажу на этапе строительства (off-plan) либо, при отсутствии субдевелопера, обязательство мастер-девелопера;
8. типовой договор купли-продажи между девелопером и покупателем.
Оригинал
Article 6
Any Developer who wishes to sell Units off-plan must submit to the Department a request to open an Escrow Account. This request must comprise:
1. a certificate of membership in the Dubai Chamber of Commerce and Industry;
2. a trade licence;
3. a title deed of the land to be developed;
4. copy of the contract concluded between the master developer and the sub-developer;
5. initial architectural designs and engineering plans approved by the Competent Entities and the master developer;
6. a financial statement of the estimated cost and revenues of the project certified by an accredited chartered auditor;
7. an undertaking by the sub-developer to start the construction works of the project upon obtaining the approval of the master developer for off-plan sale, or an undertaking by the master developer if there is no sub-developer; and
8. a standard sale contract between the Developer and the purchaser.
Эскроу-счёт открывается на основании письменного соглашения между девелопером и эскроу-агентом, в соответствии с которым платежи покупателей на этапе строительства (off-plan) или лиц, финансирующих проект, вносятся на счёт, открытый у эскроу-агента на имя проекта девелопмента недвижимости.
Указанное соглашение определяет условия управления счётом, а также права и обязанности его сторон. Копия соглашения представляется в Департамент.
Оригинал
Article 7
An Escrow Account will be opened pursuant to a written agreement between the Developer and the Escrow Agent whereby the payments made by off-plan purchasers, or by the financers of the project are deposited in an account opened with the Escrow Agent in the name of the Real Estate Development project.
This agreement will determine the terms of managing the account and the rights and obligations of the parties to the agreement. A copy of this agreement will be submitted to the Department.
Департамент вправе внести в запись реестра о земельном участке, принадлежащем мастер-девелоперу, отметку о заключении между мастер-девелопером и субдевелопером договора купли-продажи в отношении этого участка или любой его части. Покупатель единицы на этапе строительства (off-plan) вправе потребовать от Департамента внести в запись реестра о земельном участке, на котором будет возведён проект, отметку о заключении договора купли-продажи между покупателем и субдевелопером.
Оригинал
Article 8
The Department may update the registry entry of the plot owned by the master developer to indicate that a purchase agreement has been concluded between the master developer and the sub-developer in respect of this plot, or any part thereof. A purchaser of an off-plan Unit may request that the Department update the registry entry of the plot on which the project will be constructed to indicate that a purchase agreement has been concluded between the purchaser and the sub-developer.
Управление эскроу-счётом
1. Эскроу-счёт открывается на имя проекта и предназначается исключительно для строительства данного проекта девелопмента недвижимости. На средства, внесённые на этот счёт, не может быть наложен арест в пользу кредиторов девелопера.
2. Если девелопер реализует несколько проектов, для каждого проекта открывается отдельный эскроу-счёт.
Оригинал
Article 9
1. An Escrow Account will be opened in the name of the project, and will be dedicated exclusively to the construction of that Real Estate Development project. No attachment may be imposed on the payments deposited in this account for the benefit of the creditors of the Developer.
2. In the event of multiple projects implemented by the Developer, each project must have a separate Escrow Account.
Ключевая норма закона для покупателя off-plan: деньги лежат не у девелопера, а на счёте проекта, предназначенном исключительно для его строительства, и арест в пользу кредиторов девелопера на них не допускается. Правило «один проект — один счёт» не оставляет места излюбленному приёму финансировать следующую стройку деньгами покупателей предыдущей. Разумно до оплаты убедиться, что реквизиты в договоре — это именно эскроу-счёт проекта у аккредитованного эскроу-агента, а не расчётный счёт девелопера.
1. Департамент ведёт специальный реестр, именуемый Реестром эскроу-агентов, в который вносятся наименования эскроу-агентов.
2. Эскроу-агент должен обладать квалификацией, необходимой для управления эскроу-счетами.
Оригинал
Article 10
1. The Department will maintain a special register known as the Register of Escrow Agents in which are entered the names of Escrow Agents.
2. An Escrow Agent must be qualified to manage Escrow Accounts.
1. Эскроу-агент обязан регулярно представлять в Департамент отчёты о поступлениях и расходах по своим эскроу-счетам. Департамент вправе в любое время потребовать от любого эскроу-агента предоставить любые необходимые ему сведения или данные и в любом случае вправе привлечь любое лицо, которое сочтёт подходящим, для проверки таких отчётов и данных.
2. Если Департамент установит, что эскроу-агент допустил нарушение настоящего Закона или подзаконных актов, принятых во исполнение настоящего Закона, Департамент обязан письменно уведомить его об этом и установить срок для устранения нарушения.
Оригинал
Article 11
1. An Escrow Agent must provide the Department with regular statements of the revenue and expenditure of his Escrow Accounts. The Department may, at any time, request any Escrow Agent to provide any information or data it requires, and in all events, the Department may seek assistance from any person it deems appropriate to audit such statements and data.
2. If it is proven to the Department that an Escrow Agent has committed any violation of this Law or of its implementing bylaws, the Department must notify him in writing and specify a time limit for him to remedy such violation.
Вкладчики или их представители вправе знакомиться с относящимися к ним учётными записями и запрашивать их копии. Представители официальных органов вправе знакомиться с такими записями и получать их копии.
Оригинал
Article 12
Depositors or their representatives may gain access to their own accounting records, and may request copies of such records. Representatives from official authorities may have access to, and obtain copies of, such records.
Если девелопер передаёт проект в ипотеку в целях получения кредита у финансовых учреждений или компаний, такие учреждения или компании обязаны перечислить сумму кредита на соответствующий эскроу-счёт для управления ею в соответствии с положениями настоящего Закона.
Оригинал
Article 13
If a Developer mortgages a project in order to obtain a loan from finance institutions or companies, these institutions or companies must deposit the loan amount in the relevant Escrow Account so that it is managed in accordance with the provisions of this Law.
После получения девелопером свидетельства о завершении строительства эскроу-агент обязан удерживать пять процентов (5%) от общей суммы каждого эскроу-счёта. Удержанная сумма перечисляется девелоперу по истечении одного (1) года с даты регистрации единиц на имя покупателей.
Оригинал
Article 14
An Escrow Agent must retain five percent (5%) of the total value of each Escrow Account once the Developer obtains the completion certificate. The retained amount will be released to the Developer one (1) year from the registration of Units in the name of purchasers.
После получения девелопером свидетельства о завершении строительства эскроу-агент удерживает 5% общей суммы каждого эскроу-счёта, а девелопер получает их лишь через год после регистрации единиц на имя покупателей. Для чего именно предназначено удержание и можно ли направить его, например, на устранение дефектов, Закон не говорит — он устанавливает только размер и срок. Иными словами, последние пять процентов девелопер видит не раньше, чем через год после того, как покупатели стали собственниками по Реестру.
В случае возникновения чрезвычайной ситуации, при которой проект девелопмента недвижимости не завершён, эскроу-агент этого проекта обязан после консультации с Департаментом принять необходимые меры для сохранения прав вкладчиков и обеспечить завершение проекта девелопмента недвижимости либо возврат вкладчикам внесённых ими платежей.
Оригинал
Article 15
In the event of any emergency situation where the Real Estate Development project is not completed, the Escrow Agent of that project must, after consultation with the Department, take the required measures to preserve the rights of depositors, and ensure that the Real Estate Development project is completed, or depositors are refunded their payments.
Санкции
Без ущерба для любых наказаний, предусмотренных иным законодательством, лишение свободы и штраф в размере не менее ста тысяч (100 000) дирхамов либо одно из этих наказаний назначается любому лицу, которое:
1. осуществляет деятельность по девелопменту недвижимости в Эмирате без лицензии;
2. представляет компетентным органам недостоверные документы или сведения в целях получения лицензии на осуществление деятельности по девелопменту недвижимости;
3. заведомо предлагает к продаже единицы в мошеннических проектах девелопмента недвижимости;
4. похищает, присваивает или растрачивает любые денежные средства, переданные ему для реализации проектов девелопмента недвижимости;
5. будучи аудитором, умышленно составляет недостоверный отчёт по итогам аудита финансового положения девелопера либо умышленно не раскрывает в своём отчёте существенные факты;
6. будучи консультантом, заведомо удостоверяет недостоверные отчёты по проекту девелопмента недвижимости;
7. будучи девелопером, взаимодействует с брокером по недвижимости, не зарегистрированным в реестре брокеров по недвижимости, который ведёт Департамент в соответствии с Положением № 85 от 2006 года о реестре брокеров по недвижимости в эмирате Дубай.
Оригинал
Article 16
Without prejudice to any penalties stipulated by any other legislation, a jail sentence and a fine of at least one hundred thousand Dirhams (AED 100,000.00), or either penalty, will be imposed on any person who:
1. engages in Real Estate Development activity in the Emirate without a licence;
2. provides the Competent Entities with incorrect documentation or information in order to obtain a licence to conducts the Real Estate Development activity;
3. knowingly offers for sale Units in fraudulent Real Estate Development projects;
4. steals, appropriates, or forfeits any amounts of money delivered to him for the purpose of implementing Real Estate Development projects;
5. in the case of an auditor, deliberately prepares a fraudulent report upon auditing the financial position of the Developer, or deliberately fails to disclose essential facts in his report;
6. in the case of a consultant, knowingly certifies fraudulent reports on a Real Estate Development project; or
7. in the case of a Developer, deals with a real estate broker who is not registered on the Real Estate Brokers Register maintained by the Department in accordance with Bylaw No. (85) of 2006 Concerning the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai.
Ответственность здесь уголовная и распространяется не только на девелопера: под удар попадают аудитор, подписавший «правильный» отчёт, и консультант, заверивший фантазии о ходе стройки. Штраф установлен лишь нижней границей, а пункт 7 превращает работу с незарегистрированным брокером из досадного упущения в состав правонарушения. Для иностранного инвестора практический вывод прост: проверять стоит и девелопера по Реестру, и брокера по реестру брокеров Департамента.
Девелопер исключается из Реестра, если:
1. он признан банкротом;
2. он без уважительной причины не приступил к строительным работам по истечении шести (6) месяцев с даты получения разрешения на продажу единиц на этапе строительства (off-plan);
3. выданная девелоперу лицензия отозвана органом, её выдавшим;
4. он совершил любое из нарушений, предусмотренных пунктами 2, 3, 4 и 5 статьи 16 настоящего Закона;
5. он нарушил любой из законов и подзаконных актов, регулирующих деятельность по девелопменту недвижимости в Эмирате.
Оригинал
Article 17
A Developer will be struck-off the Register where:
1. he is declared bankrupt;
2. he fails, without an acceptable reason, to commence construction works after the lapse of six (6) months from the date on which he was granted permission to sell Units off-plan;
3. the licence granted to the Developer by the licensing entity is revoked;
4. he commits any of the violations stipulated in paragraphs (16) (2), (3), (4), and (5) of this Law; or
5. he violates any of the laws and bylaws regulating the activity of Real Estate Development in the Emirate.
Заключительные положения
Девелоперы, осуществляющие деятельность на дату вступления настоящего Закона в силу, обязаны привести её в соответствие с ним в течение шести (6) месяцев с даты его опубликования в Официальном вестнике. Департамент вправе продлить этот срок по своему усмотрению.
Оригинал
Article 18
Developers carrying on business at the date on which this Law comes into force must comply with it within six (6) months from the date on which it is published in the Official Gazette. The Department may extend this period as it deems appropriate.
Департамент вправе взимать сборы за любые услуги, оказываемые в соответствии с настоящим Законом.
Оригинал
Article 19
The Department may charge fees for any services provided in accordance with this Law.
Любое положение любого иного закона или подзаконного акта отменяется в той мере, в какой оно противоречит положениям настоящего Закона.
Оригинал
Article 20
Any provision in any other law or bylaw will be repealed to the extent that it contradicts the provisions of this Law.
Председатель издаёт решения, необходимые для применения настоящего Закона.
Оригинал
Article 21
The Chairman will issue the resolutions required for the implementation of this Law.
Настоящий Закон подлежит опубликованию в Официальном вестнике и вступает в силу со дня его опубликования.
Оригинал
Article 22
This Law will be published in the Official Gazette and will come into force on the day on which it is published.
Мохаммед бин Рашид Аль Мактум
Правитель Дубая
Издан в Дубае 6 мая 2007 г.,
что соответствует 19 раби ас-сани 1428 г. х.
История изменений
| Дата | Акт | Что затронуто |
|---|---|---|
| со дня опубликования | Закон эмирата Дубай № 8 от 2007 года — первоначальная редакциядействующая редакция | Введены обязательные эскроу-счета для продажи недвижимости на этапе строительства в эмирате Дубай |
Вступил в силу со дня опубликования в Официальном вестнике (статья 22); действующим девелоперам дан срок на приведение деятельности в соответствие (статья 18). Перевод выполнен по английскому тексту портала законодательства Дубая.
Журнал страницы: 12.10.2026 — перевод опубликован.
Вопрос по применению
Проверяем девелопера и проект перед покупкой off-plan в Дубае: регистрация, эскроу-счёт, договор купли-продажи, действия при задержке строительства.
WhatsApp +49 151 61471603 · info@bcaun.com
Ключевые тезисы. Полные комментарии стоят в тексте сразу после статей, к которым относятся.